Kolik dostanete na hypotéku jako OSVČ?

Hypotéka pro OSVČ 2026

Získat hypotéku jako OSVČ je náročnější než pro zaměstnance. Banky totiž nepočítají s celkovými příjmy, ale se základem daně z daňového přiznání – tedy příjmy po odečtení výdajů. Pokud uplatňujete paušální výdaje, základ daně může být výrazně nižší než vaše skutečné příjmy.

Jak banky počítají příjem OSVČ

Banka vezme základ daně z posledního (nebo průměr dvou posledních) daňových přiznání a vydělí 12 – to je váš „měsíční příjem" pro účely DSTI výpočtu. Na ten aplikuje vlastní DSTI limit, u OSVČ typicky 40–42 %. Žádné zákonné maximum DSTI dnes neplatí: ČNB má závazné limity DSTI i DTI deaktivované, vymáhá pouze LTV (80 %, u žadatelů do 36 let 90 %).

Investiční hypotéky mají od dubna 2026 přísnější limity

Pokud kupujete třetí a další obytnou nemovitost nebo nemovitost na pronájem, ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje bankám LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7 (úvěr do sedminásobku ročního příjmu). Přepněte proto v kalkulačce účel pořízení – výsledek se podle toho liší i o miliony.

Modifikace paušálních výdajů

Banky ale nepoužívají základ daně přímo – pro OSVČ s paušálními výdaji modifikují procento paušálu. Například při 60% paušálu banka může použít jen 40 %, čímž uzná vyšší příjem. Míra modifikace závisí na profesi – IT specialisté, lékaři a právníci dostávají nejlepší podmínky, protože banky vědí, že jejich skutečné výdaje jsou nižší než standardní paušál.

Každá banka počítá jinak

Rozdíl mezi bankami bývá v řádu statisíců až milionů korun. Konkrétní pořadí ale nelze spolehlivě určit – banky svá interní pravidla nezveřejňují a průběžně je mění. Naše porovnání pěti bank ukazuje orientační rozptyl, ne nabídku; reálné podmínky zjistíte jen u banky nebo přes hypotečního poradce.